Każdą rządową inicjatywę wspierającą rozwój budownictwa mieszkaniowego i zwiększającą dostępność mieszkań należy ocenić pozytywnie. Niestety, zła konstrukcja takiego programu może zaprzeczyć jego idei. Tak właśnie jest z programem MdM. Według naszej analizy E-VALUER INDEX 2014 program MdM, jeśli jego zasady się nie zmienią, będzie nadal mieć znikomą siłę oddziaływania; skorzystają z niego tylko mieszkańcy wybranych miast i to ci, którzy wybiorą konkretne, raczej słabsze jakościowo, inwestycje.

Przyczyna nieskuteczności MdM jest bardzo prosta: limity znacznie poniżej rynkowych cen transakcyjnych. Porównanie pokazuje, że jedynie w czterech miastach wojewódzkich w Polsce można w miarę spokojnie myśleć o dofinansowaniu: w Gorzowie Wielkopolskim i Zielonej Górze, Łodzi oraz Olsztynie. W pozostałych miastach ceny są wyższe od limitów: ośmiu miastach do ok. 5 proc., a w pięciu aż od 10 do ponad 20 proc. W Warszawie ceny transakcyjne są o 17,5 proc. wyższe od limitów, w Krakowie o 20 proc., we Wrocławiu i Gdańsku o 18,2 proc. Z największych miast jedynie w Poznaniu limit cen jest ustawiony na poziomie zbliżonym do rynkowych i tutaj program MdM cieszy się dość dużym powodzeniem.

Limity MdM dużo niższe od cen transakcyjnych to poważny problem dla największych miast, bo to one są kierunkiem migracji młodych ludzi z mniejszych miejscowości, którym wsparcie w zakupie pierwszego „M” przydałoby się najbardziej. Co prawda w teorii program MdM jest skierowany do nich, ale w praktyce jest skonstruowany tak, że osoby te mają bardzo utrudniony dostęp do programu. W największych miastach kupujący musieliby negocjować ceny o kilka-kilkanaście procent. Takie obniżki cen są raczej niemożliwe, bo przy obecnym i przyszłym popycie elastyczność negocjacyjna deweloperów będzie niestety znikoma. Nierynkowe limity powodują także, że do programu kwalifikują się w większości jedynie mieszkania położone w strefach peryferyjnych miast, z gorszą infrastrukturą i słabo skomunikowane oraz realizowane z niższej jakości materiałów. A takich inwestycji potencjalni beneficjenci raczej unikają.

• Czy może być lepiej?

Zmiany, o których mówi się, że są planowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, czyli zwiększanie wysokości dopłat w wybranych przypadkach niczego nie zmieni, ponieważ i tak pierwszą i podstawową blokadą pozostaje zakwalifikowanie się wybranej nieruchomości do programu.
Aby ułatwić młodym Polakom zakup mieszkań w ramach dofinansowania w programie MdM należy przede wszystkim zweryfikować sposób ustalania limitów. Proces zbierania danych, na podstawie których określa się limity dla poszczególnych miast, powinien być zweryfikowany zarówno na poziomie przepisów zobowiązujących podmioty realizujące inwestycje mieszkaniowe do przekazywania informacji o kosztach budowy, jak i na poziomie praktyki Wojewodów, od których zależy końcowa decyzja o wysokości wskaźnika odtworzeniowego 1 m2 powierzchni mieszkalnej. Dodatkowo problem niedoszacowania cen mieszkań w poszczególnych miastach można też niwelować poprzez zwiększenie współczynnika (1,1) przez który mnożony jest ten wskaźnik.

Zmiany potrzebne są przede wszystkim na poziomie ustawodawczym, gdyż nie ma co liczyć na dostosowanie się rynku do kwot przyjętych w programie. Według naszych danych ceny na rynku pierwotnym w większości stolic wojewódzkich nie ulęgną zmianie do końca 2014 r. Nadal jednak pogorszać się może sytuacja w Krakowie i Lublinie, gdzie zgodnie z prognozami E-VALUER INDEX ceny nowych mieszkań mogą wzrastać do końca roku (od 1 do 3 proc.). Mało realne wydaje się, aby przy najbliższej zmianie limitów w programie ich wysokość wzrosła tak mocno, aby odzwierciedlać ceny rynkowe.

autor: Robert Rajczyk, członek zarządu Emmerson Evaluation

Najnowsze aktualności