Polskie miasta akademickie od lat przyciągają inwestorów ze względu na stabilny popyt mieszkań na wynajem.

Polskie miasta akademickie od lat przyciągają inwestorów ze względu na stabilny popyt mieszkań na wynajem. Według GUS w roku akademickim 2024/25 studiowało w Polsce ponad 1,28 mln osób. To znacznie więcej niż kilka lat temu. Jednocześnie rośnie udział studentów zagranicznych, którzy obecnie stanowią ok. 8,5% populacji akademickiej[1]. W najważniejszych ośrodkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Lublin) studiuje po kilkadziesiąt a nawet ponad sto tysięcy młodych ludzi. Te trendy demograficzne przekładają się na rosnące zapotrzebowanie na mieszkania.

Stabilny rynek wynajmu studenckiego

Z danych wynika, że więcej niż połowa studentów w Polsce mieszka w lokalach wynajmowanych na zasadach komercyjnych. W największych miastach prawie wszyscy studenci wynajmują mieszkanie (często dzieląc koszty z współlokatorami). Zjawisko to jest wzmacniane przez niedobór miejsc w akademikach – Polska potrzebuje ok. 400 tys. miejsc studenckich, a publiczne akademiki oferują zaledwie 115 tys., co pokrywa ledwie 9% potrzeb[2].W praktyce oznacza to bardzo wysokie obłożenie mieszkań studenckich. Lokale blisko kampusów mają czynsze średnio o 10–15% wyższe niż inne części miasta, a ich obłożenie w sezonie akademickim wynosi aż 95–98%. W efekcie nieruchomości te generują relatywnie wysokie stopy zwrotu. Dane pokazują, że inwestycje w mieszkania studenckie mogą przynosić 8–10% rocznie brutto, a mikroapartamenty nawet do 12%[3]. To kilkukrotnie więcej niż oprocentowanie bezpiecznych lokat bankowych czy obligacji skarbowych. Taki poziom rentowności jest atrakcyjny dla inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych.

„Z naszego wieloletniego doświadczenia deweloperskiego wynika, że mieszkania w pobliżu uczelni praktycznie nie pozostają puste. Obłożenie lokali sięga niemal 100% w sezonie akademickim, a w okresie letnim szybko znajdują się kolejni najemcy” – potwierdza Zuzanna Należyta z ECO-Classic. – „Przy takim obłożeniu relatywnie wysokie stopy zwrotu są osiągalne nawet po uwzględnieniu kosztów utrzymania nieruchomości. Na uwagę zasługuje zwłaszcza Poznań, który wśród największych ośrodków akademickich w Polce ma największy odsetek studentów na tys. mieszkańców – 210. Dla porównania w Warszawie wskaźnik ten wynosi 132.”

Ceny nieruchomości – stabilizacja po boomie

Jak inwestycje w akademickie mieszkania wypadają na tle całego rynku? Obecnie średnie ceny transakcyjne w dużych miastach są wysokie, ale wzrosty wyhamowały. Mowa o rynkach zdominowanych przez kupujących: Warszawa (~16,9 tys. zł/m²), Kraków (~15,9 tys. zł/m²), Wrocław (~14,1 tys. zł/m²), Gdańsk (~16 tys. zł/m²), Poznań (~12,6 tys. zł/m²), Lublin (~12,1 tys. zł/m²)[4]. Średnie ceny transakcyjne są obecnie stabilne – nie obserwujemy spektakularnych wzrostów ani spadków (największe korekty dotknęły raczej segment najtańszych i największych mieszkań).

Stabilność cen i nieco słabsza presja zakupowa z jednej strony mogą wydawać się zagrożeniem, ale dla najmu to raczej dobra wiadomość. Świadczy ona o dojrzałości rynku – inwestycje nie są już kupowane “pod prąd” spekulacji, lecz przede wszystkim pod wynajem. W praktyce rosnący czynsz rekompensuje nawet gorszy moment na zakup. Co istotne, miast akademickich nie dotyczą tak bardzo wahania cen co mniej uprzywilejowanych lokalizacji. Ich pozycja jako centrów edukacji i pracy ciągle przyciąga studentów i młodych profesjonalistów.

Perspektywy studenta na rynku najmu

Studenci to nie tylko liczby i popyt – to także konkretni najemcy. Z perspektywy inwestora ważne są ich budżety i zachowania. Dziś studenci częściej dzielą koszty wynajmu. W efekcie pojedynczy najemca ponosi niższą stawkę, ale mieszkanie i tak jest stale wynajęte. Warto zauważyć, że najem studencki cechuje się niską sezonowością wpływów – studenci najczęściej płacą czynsz z góry na semestr, a puste lokale to rzadkość.

Wzrasta też rola studentów zagranicznych: okazują się oni chętnie wybierać wynajem długoterminowy, często nawet na rok lub dwa. Jak pokazują analizy, większy udział zagranicznych najemców winduje stawki najmu – często są oni skłonni płacić więcej za wyższy standard). Z punktu widzenia inwestora, mieszkanie zaspokajające oczekiwania (internet, wyposażenie, lokalizacja) może uzyskać nawet kilkaset złotych wyższą cenę od średniej. Dodatkowo bywa, że absolwenci kontynuują wynajem po studiach, pracując w mieście, co wydłuża okres lokowania kapitału.

„Obserwujemy rosnące zainteresowanie studentów mieszkaniami na lata – także przez młode rodziny pracowników uczelni czy firm high-tech. Polacy i cudzoziemcy coraz częściej inwestują w edukację i rozwój, co generuje stabilną bazę najemców. Co więcej, nowe inwestycje infrastrukturalne i ekspansja uczelni, np. w Warszawie łączącej kampusy z centrami biznesu, oznaczają, że popyt będzie napędzany jeszcze przez wiele lat. Jesteśmy przekonani, że to jeden z segmentów rynku nieruchomości, który pozostaje bezpieczną przystanią dla kapitału” – stwierdza Zuzanna Należyta z ECO-Classic.

Dodatkowy zysk może pochodzić z najmu krótkoterminowego – zwłaszcza w turystycznych ośrodkach akademickich (Kraków, Warszawa, Gdańsk). Jednak tu inwestor musi liczyć się z możliwymi utrudnieniami. Projekt ustawy (tzw. „Lex Airbnb”) zakłada, że właściciele chcący wynajmować mieszkania na doby będą musieli uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej, a samorządy mogą wprowadzać strefy całkowitego zakazu tego typu najmu. Oznacza to, że choć krótkoterminowy najem potrafi zwiększyć stopę zwrotu w sezonie, to powinien być traktowany jako dodatek, a nie główna strategia. Stabilniejszy jest długoterminowy najem studencki – w najgorszym razie mieszkanie można przeznaczyć na najem korporacyjny lub wrócić do wynajmu tradycyjnego.

Bezpieczna przystań kapitału

W odpowiedzi na popyt zarówno uczelnie, jak i inwestorzy prywatni rozbudowują bazę mieszkaniową. Powstają nowe akademiki i osiedla przeznaczone pod wynajem instytucjonalny (PRS) skierowane głównie do młodych ludzi. Jednocześnie w największych miastach uczelnie budują nowe kampusy i wzmacniają zaplecze dydaktyczne, co jeszcze bardziej przyciąga studentów. Deweloperzy komercyjni także chętnie dołączają do tego trendu, a rosnąca jakość oferowanych lokali sprzyja zyskom.

Inwestorów przekonują liczby i opinie ekspertów, że w segmencie akademickim ryzyko spadku wartości jest niewielkie. Wszystkie te dane stanowią silny argument za tym, by uczynić mieszkania w miastach akademickich istotną częścią portfela inwestycyjnego.

[1] https://perspektywy.pl/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=11470

[2] https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/raport-cbre-prywatne-domy-studenckie-w-polsce-zyskuja-na-popularnosci/60q0f9v

[3] https://homebroker.pl/inwestycje-w-mieszkania-studenckie-przy-kampusach-rentownosc-i-potencjal-lokali-akademickich/

https://analytics.otodom.pl/app/pl/dane-makro

źródło: informacjebranzowe.pl

Najnowsze aktualności