Zakup mieszkania pod wynajem jest obecnie postrzegane jako jedna z najlepszych formuł inwestowania. To właśnie rosnąca popularność rynku mieszkaniowego w dużym stopniu odpowiada za świetne dane z tego segmentu gospodarki. Czy rzeczywiście opłaca się inwestować w mieszkania, apartamenty, pokoje hotelowe na wynajem? Udzielając odpowiedzi na to pytanie opowiemy o blaskach i cieniach takiej działalności.

Skąd tak duże wzięcie u inwestorów mają mieszkania? Aktualnie – w dobie rekordowo niskich stóp procentowych – wiele innych instrumentów (lokaty bankowe, depozyty czy obligacje skarbowe) przynosi słaby zysk.

Posiadacze kapitału rozglądają się więc za innymi aktywami, a ich wybór często pada na nieruchomości, gdyż postrzegane są one jako bezpieczne inwestycje. Mieszkania są znacznie bardziej odporne na wahania koniunktury niż np. akcje, waluty czy kruszce. Co więcej, wychodzi się z założenia, że w dłuższej perspektywie będą zyskiwać na wartości. Ważne jest również to, że inwestor kupuje rzecz o fizycznym, materialnym wymiarze, coś co może mu służyć w życiu, bo do kupionego mieszkania może się przecież wprowadzić. Kolejnym niewątpliwym walorem nieruchomości jest fakt, że można czerpać z niej dochód pasywny – czyli wynajmować lub uruchomić tkwiący w niej kapitał, nie tracąc do niej praw – np. uzyskując kredyt hipoteczny.

Wszystko to sprawia, że zakup mieszkanie wydaje się inwestycją idealną. Kupujący przyjmuje, że przez dłuższy czas będzie lokal wynajmował, a „na starość” sprzeda go z zyskiem. Atrakcyjność inwestowania w nieruchomości zwiększa fakt aktualnie wysokiej rentowności takich inwestycji. Według szacunków przeciętne roczne stopy zwrotu z najmu mieszkań w największych polskich miastach sięgają około 5 – 6 proc. Na dodatek, czynsze najmu pozostają wyższe niż rata typowego kredytu, a to oznacza, że można zarabiać również finansując zakup kredytem bankowym.

Kolejny czynnik to doskonała koniunktura w turystyce oraz rosnąca łatwość wejścia na rynek najmu krótkoterminowego (noclegowego). Dzięki platformom internetowym, takim jak airbnb czy booking.com dotarcie z ofertą do milionów ludzi nie jest problemem.  Coraz większą popularność zdobywają nowe formy inwestowania – np. system condo, w których prywatny inwestor współfinansuje inwestycje hotelową, kupując jeden z pokoi. Jest to sposób, w którym drobny inwestor wchodzi w dużą inwestycję i na zasadzie synergii czerpie z niej zyski. Pozostając właścicielem lokalu wynajmuje pokój operatorowi, który następnie wynajmuje pokój turystom. Taka inwestycja gwarantuje właścicielowi określony zwrot roczny (najczęściej na poziomie 7 – 8 proc.).

Powyżej opisane walory inwestowania w nieruchomości zdają się wskazywać, że jest to działalność w  istocie pozbawiona wad. Nie jest to do końca prawą. Potencjalny inwestor musi sobie zdawać sprawę z pułapek, które na niego czekają.

1.       Niedawny kryzys finansowy ukazał, że nieruchomości podlegają wahaniom koniunkturalnym. W latach 2009 – 2012 na polskim rynku mieliśmy do czynienia z głęboką przeceną, sięgającą nawet 30 i więcej procent. Na wielu lokalnych rynkach, do tej pory, ceny nie wróciły do poziomów z okresu 2006 – 2008, czyli czasów górki cenowej. Oznacza, ro że wielu właścicieli mieszkań kupionych w tamtym czasie może mieć problem ze sprzedażą ich tak, by na tym zarobić.

2.       Ryzyko w inwestowaniu w mieszkania zawsze istnieje, choć zazwyczaj nie obserwujemy dużych i nagłych wahań wartości naszych aktywów. Na zwrot z inwestycji czeka się zazwyczaj wiele lat, nawet kilkanaście, a tym czasie może się wydarzyć naprawdę wiele. Dla osób nastawionych na czerpanie zysków z najmu istotnym czynnikiem ryzyka są tendencje demograficzne, zmieniające się mody itp.

3.       Wadą nieruchomości jest mała płynność finansowa. Kiedy poczujemy, że źle ulokowaliśmy kapitał, nasza nieruchomość traci na wartości, nie przyciąga najemców itp., nie możemy z dnia na dzień wycofać się z tego projektu. Sprzedaż mieszkania, którego chcemy się pozbyć, w optymistycznym wariancie zajmie kilka miesięcy. Ten czas może się wydłużyć, jeśli wybraliśmy nieruchomość, która z jakiegoś powodu (nieciekawa okolica, zbyt duży metraż) nie cieszy się zainteresowaniem.

4.       Dodatkowym czynnikiem ryzyka związanym z nieruchomościami jest czas. Z racji tego, że zwrot rozciągnięty jest w czasie, niełatwo przewidzieć jak sytuacja rynkowa będzie wyglądała za kilkanaście lat. By mieć większą pewność, że nasze mieszkanie w przyszłości będzie dużo warte, należałoby zainwestować w nieruchomości prestiżowe, w zabytkowych budynkach, w ścisłym centrum miasta. Należy się jednak liczyć z tym, że takie apartamenty są zazwyczaj bardzo drogie.

5.       Rzadko mówi się o dodatkowych kosztach, a przecież mieszkanie, w przeciwieństwie do papierów wartościowych, będzie wymagało nakładów finansowych - remontu, odświeżenia, umeblowania. Kosztem jest także nasz poświęcony czas! Ma to również znaczenie przy wynajmie krótkoterminowym, nie zapominajmy o kosztach sprzątania, wymiany pościeli itp. Przy jednym mieszkaniu na wynajem, może się okazać, że koszty są na tyle wysokie, że cały projekt staje się nieopłacalny.

Co dalej z pokojem hotelowym?

Wspomnieliśmy już, że rosnąca popularność inwestycji pod noclegi, skutkuje między innymi zakupami w systemie condo, które kuszą wysokimi zwrotami. Warto zdawać sobie sprawę z wad i ryzyk, które kryją się za takimi inwestycjami.

Powodzenie inwestycji  zależy od dobrego wyboru nieruchomości i lokalizacji oraz zdolności operatora. Właściciel nieruchomości musi mieć świadomość, że gwarantowany wysoki zwrot obejmuje tylko kilka lat. Po tym czasie, właściciel pokoju hotelowego, będzie musiał na własną rękę sobie z nim radzić. Warto dodać, że pokoje hotelowe to nie mieszkania. Przez prawo i fiskusa traktowane są jako lokale użytkowe i taki też – wyższy – płaci się od nich podatek. Skomplikowana może okazać się ich sprzedaż. Na pewno warto przeanalizować, jaki jest umowny podział kosztów utrzymania części wspólnych i remontów takiego apartamentu.

Podsumowanie

Obecnie mieszkania i apartamenty – również te dedykowane rynkowi noclegowemu – są jednym z najpopularniejszych aktywów inwestycyjnych. Zanim zdecydujemy się na taką inwestycję należy dokładnie zapoznać się z rynkiem, panującymi trendami i mieć świadomość, że nie jest to inwestycja bez ryzyka, a zwrot zainwestowanego kapitału nastąpi za wiele lat.

Opracowanie: RynekPierwotny.pl

źródło: informacjebranzowe.pl

Najnowsze aktualności